Covid-19 no Âmbito das Relações Imobiliárias
Por Marcia Calafate e Marcel Nunes, sócia e associado dos grupos de Comércio Internacional, Contratos Comerciais, Fusões & Aquisições, Imobiliário, Societário de Trench Rossi Watanabe, respectivamente
Durante o período do cumprimento das medidas de segurança que vêm sendo determinadas pelas autoridades brasileiras para contenção da
Covid-19, no âmbito das relações imobiliárias, é possível que as partes contratantes vivenciem situações inesperadas e inéditas como, por exemplo, a determinação de fechamento total ou parcial de edifícios comerciais, shopping centers, comércio de rua e outros centros de compras ou tipos de estabelecimento comercial.
Podem, ainda, ocorrer casos como redução do horário de funcionamento, a necessidade da contratação de serviços extraordinários para limpeza e esterilização de ambientes, a indisponibilidade de materiais, atrasos na entrega e a escassez de mão-de-obra para determinados serviços ou obras.
Embora, no cenário atual, algumas partes possam, em princípio, se valer das hipóteses de caso fortuito, força maior e, até mesmo, da onerosidade excessiva para rever certas condições contratuais, incluindo descontos, isenções, forma de pagamento, cumprimento de obrigações e, em casos mais extremos, a rescisão por justo motivo, é essencial, antes de qualquer providência, analisar cuidadosamente o contrato em questão e avaliar as circunstâncias e os impactos socioeconômicos, de acordo com o caso concreto.
Nesse sentido, há que se considerar que os decretos que têm sido emitidos pelos Governadores de Estado, determinando a suspensão de atividades ou fechamento de estabelecimentos e centros comerciais, terão impacto imediato nas operações e receitas desses comércios, comprometendo, portanto, a sua habilidade de pagar fornecedores e, eventualmente, locadores. É necessário revisar cada caso prático e respectivo contrato para que eventuais medidas de mitigação de riscos sejam adotadas com a brevidade necessária.
Ainda, é importante que se mantenha um canal de comunicação eficiente com a outra parte contratante para que, dentro do espírito da boa-fé, ambas, em conjunto, possam alcançar uma negociação justa e equitativa, evitando futuros litígios. O mesmo se aplica para os casos de aquisição de imóvel que se tornem inviáveis dentro de cenários de curto e médio prazo de pouca liquidez no mercado. Há que se negociar possível encerramento da negociação sem penalidades ou postergação da conclusão da venda.
